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老旧危房“原地翻建”南京样本:从到建成历时7年南京桑拿t台选妃

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发表于 2021-7-10 10:54:04 | 显示全部楼层 |阅读模式
  南京市鼓楼区虎踞北4号(俗称“省化工小区”)05幢居民楼(下简称“05幢”),这座仅有两层楼、建于上世纪50年代“奶奶”级别的房子,熬了60多年后,在2020年7月14日被拆除。  危房消险,通常有加固、翻建和拆除三种方式。但“省化工小区”05幢的24户全体业主,却选择了最罕见的“自行翻建”的模式。一走过来,业主团队们用了近7年的时间,基本达成了目标。  绿色的纱网封住了新建的05幢小楼外墙,“封顶大吉”四个红色大字挂在屋檐顶部,成了“省化工小区”里最扎眼的景象。过的业主都知道,这栋原来随时都有可能要“倒”的老房子,马上就要“重见天日”了。  “我们争取了7年,这个过程太不容易了。我想每天都看到它的变化”。几乎每一天,在05幢的工地上,都能看到带着安全帽的张玉延的身影。张玉延是05幢205室的业主,也是一名退休的机关单位干部,也是这幢居民楼原地重建方案和行动的牵头人。  自从05幢楼拆除重建被批准后,张玉延似乎成为工地上的“编外”工作人员。从未接触过建筑作业的他,已经成了工人以及邻居口里的“张工”,甚至无形中担任了监工的职能。“这里本来有门的,你怎么还加水泥墙了?”发现一丁点和设计图上不一致的地方,张工就开始和工人们商量着纠正了。  虎踞北4号的这个小区,俗称“省化工小区”,这里原本是江苏省化工研究所的职工家属区,小区里居住的业主多数是化工研究所的老员工。上世纪90年代,随着研究所规模和人员的扩大,居民小区的楼栋数不断增加。其中,编号为“05幢”的这幢仅有两层楼的居民楼年龄最大,堪称“奶奶楼”。  从地理上来看,这个小区绝佳。出门200米就是云南地铁站,距南京最核心的商圈新街口不到3公里。不远处就是南京大学、南京师范大学等知名大学,还靠近江苏省等政务地标。  不过,由于这幢楼太过破旧,尽管有极好的,南京桑拿t台选妃也很难吸引到买家,房子处于“有价无市”的状态。由于难以售出转手,这对于无多余财力又想要置换房子的业主来说,也形成了困局。  不过,早期,05幢小楼也经历过辉煌。外墙的青砖、屋内的木地板、自来水接入户,直到1980年代,普通家庭的住宅也很难拥有05幢小楼这些高端的建筑元素。05幢住着24户人家,每户面积从15平方米到88平方米不等。  “那时候05幢都是高级别的工程师们才能住到的房子。”住在05幢小楼斜对面的12栋业主——江苏省化工研究所退休职工、82岁的李元明(化名)说。  建造年代最早的05幢居民楼,从当年最好的、顶配的房子,也慢慢地成了小区甚至周边房龄最老、居住条件最差的房子,直至演变成危房,与其所处的城市中心的繁荣显得格格不入。  楼梯间,斑驳开裂的白色墙皮,像是经历一场“刀剑大战”的残垣现场,潮湿形成的“满目疮痍”;墙体外表开裂,走两步就能看见砖块裸露在外,电线杂乱无章的窝在居民的门头上方,沾满了灰尘和蜘蛛网。居民屋里,木质结构,还多次发现了白蚁窝……  其实,05幢居民楼的业主们都知道,这是一栋年老失修、有风险的房子。但随着各地棚改拆迁规模逐渐变小,轮到这幢楼拆迁,似乎变得遥遥无期。  推倒重建,只有张玉延想过。张玉延把这件事情的摸索形容成是“第一个吃螃蟹”,“总要有人跨出这第一步”。  业主自己拆掉房子并加以翻建,这样的事情从未有人做过,更没有先例可以参考。最开始,张玉延认为推动这件事4年时间足够,结果从2013年至今整整用了7年。作为主要推动人,张玉延把这个过程形容成“像参加高考一样,每一步都有压力”。  澎湃新闻了解到,危房拆迁,只有C级以及D级的危房才能符合拆迁的条件。尽管居民们对于老楼的形容是“摇摇欲坠”、“破烂不堪”、“住起来有”,但是并没有人能拿出一份精准的层级资质鉴定。05幢小楼的危房资质鉴定,成了推动项目的第一道。  在2013年出现了,虎踞北4号小区门口的主干道正在进行一项“桥改隧”的工程项目。小区里有一位资历颇深的老工程师,他认为对于05幢这样垂朽之年的老房子,设计、建造标准低,无抗震构造措施,承重构件破损严重,经不起大工程震动的影响。  随后,多位业主去相关主管部门反映情况,多方努力之下,工程项目方终于决定帮助05幢业主找寻专业团队进行危房鉴定。  张玉延记得很清楚,当时来鉴定危房的专业人员站在二楼的楼板,迈开双脚,使劲晃动身体。“你们的房子楼板都晃动,很了。”鉴定人员说。最终,05幢小楼被认定为C级危房。C级危房,意味着达到了翻建的合格线。  拿到拆迁的资质卡了,但是并不意味着所有人都同意拆迁。业主们有各种各样的担心,“拆迁了我住哪里?过渡期费用谁来报销?”“重建我需要花多少钱?”“我能不能要大一点的房子”........  24户业主们的想法五花八门,每家想法都不一样,甚至一家人内部之间也有不同的想法和。“大家虽然都想走,但是也都想有个最完美的处置方案,尤其在出钱的问题上”。张玉延说。  张玉延和几位热心的业主,一家一户上门了解情况、,说明拆迁的优势好处,寻求解决方案。为了推动项目的前进,张玉延还设计了工作、设计、施工、外联、资金等小组,让大家都能够参与进来,“有事好商量”。  2019年10月,居文年一家是05幢第一个搬出去的住户。对比下来,在这24户里,居文年的房子可以说是最破旧的。“就算当时不给补贴,我们也想重新建房子”。“这破房子谁想再住下去,总归有人第一个要搬出来”。  居文年的房子两个房间全部朝北,白天在屋里都要开着灯。更夸张的是,一家人在客厅看电视的时候,经常能看见天花板飘下石灰的白皮,看着电视随时准备打扫掉落的碎屑也成了常见的事情。“二楼的住户要是撒了一杯水在地上,水都会顺着木板渗漏滴下来。”居文年说。  如果说,这场通关考试里最难的一道试题,一定是为了拿到规划许可证的这套“题目”。仅规划许可证,就需要业主们提供13项材料。比如建筑面积的实测图,施工的设计图、所有业主都同意拆除重建的全体签名等.......  在准备材料的期间,忙的时候,张玉延夜里睡不着,干脆起来去书房改材料,纠正措辞用语。“感觉那段时间自己特别像个编辑,天天琢磨,就想达到一个最好的表达效果。”  规划局、住建局等相关部门,张玉延带头跑了几十趟,“基本上各个科室的人都快认识了。”张玉延说。  递交材料后,相关部门会在后台审核,在一定的时间内,将告知申请人审核结果。让张玉延感到的是,因为各种信息不对称,一次次被“打回”材料。““那种感觉就像高考失利了一样,一次一次没被录取,还得重新爬起来再次准备。”  终于,2020年9月3日,拿到了建设工程规划许可证。当天,张玉延拿着绿色封皮的规划许可证,在行政大厅现场和发证的工作人员拍了合影留念。  澎湃新闻记者看到张玉延留存下来的项目申请资料,透明的塑胶封皮,装订成了厚厚的一沓,图片、文字、文件,一一俱全,记录着05幢翻建“重启”的历程。  随着前期工作逐渐的完善,05幢小楼新的建设方案成了业主们争论的最大矛盾点。比如,随着新房设计图纸画的越来越细,业主们的意见、矛盾也变得越来越多。  有业主提出,不要原来房间里的方形承重柱,空间显得狭小;也有人提出,能不能向下挖一层地下室,归一层住户使用。甚至还有人提出,凭什么2楼就能带阁楼,1楼的人也要享受2楼的阁楼;甚至有人希望能安排好自家理发店的过渡,否则反对翻建........  要求越提越多,解决方案却被绕城了“一团浆糊”。众口难调,在05幢居民楼的翻建工程中,得到了最真实的体现。本质来看,大部分业主都想在这场“推倒重来”里,获得最大的利益。  也因此,项目进展甚至一度陷入“停滞”。比如,部分业主为了满足自己的,在相关文件上签字。  不过,新建的房子要遵循“原址、原面积、原高度”的设定,这也成了能一定程度的“”的推手。诸如“多盖一层”“多加面积”这种不符合国家的利益,便无法施行。  如果说在房屋设计上争论是“小打小闹” ,那到了付款的环节上,05幢的争论情况便是“波涛汹涌”。甚至,至今都尚未解决房屋建设付款的难题。  比如,过去05幢小楼的一层住户常年遭受潮湿的问题。在新版的设计方案上,设定了82厘米的架空防潮。新建板块,建设费用必然有所增加。有2楼的住户就不同意该方案,“为什么要让我们二楼的住户平摊这部分钱,我们2楼又没有潮湿的困扰”。还有人提出疑问,“为什么是82厘米,52厘米、62厘米是否就不可行,多一点高度成本都会增加.......”  此外,从建设经费上来看,05幢居民楼总投资概算1100万元,其中业主承担60%,承担40%,业主款项根据工期建设分三次付清。  其实,翻建房屋所需资金除了土建成本、还需要设计、监理、安装等费用。这样算下来,每一平方米的总造价在5000多元,户型较大的,每户需要拿出二三十万的资金出来。“有许多业主就很难理解价格的问题,也觉得价格高。”张玉延说。  不过,从现实情况来看,05幢房屋的24户产权人构成复杂,有像张玉延一家一样居住在这里几十年的国企老员工,也有后期几经转手购入房屋的业主。其中,最小的两套房屋仅有15平方米,套内没有卫生间和厨房。张玉延说:“住在这样危房的居民,收入都是偏低的。”对这些居民来说,数十万元的资金并不是小数目,收款一定是有难度的。  为了推动05幢小楼的翻建,张玉延参与前后工作忙活活7年多。“始终在和周旋,但是总不可能是让每一个人都能满意的。”张玉延说。  与老房子相比,新建的房子也进行了相应的优化。比如,一梯3户变为一梯2户,4个单元增改为6个单元,每户都有两间朝南,南北通透。  《南京市城市房屋消险治理专项方案(2019—2021)》中提到,对符合规划用地性质、住户意愿强烈,具备翻建施工条件、暂无征收计划的零星分布的房屋,鼓励“自助”,依法实施翻建。  2020年,南京市鼓楼区在册危房有103栋,按照“留、改、拆”的治理方式,最后采取翻建的只有16栋,目前都已启动治理。  南京市鼓楼区房产局一位工作人员说,未来是鼓励居民们自主、翻建危房的模式。“业主们也要转态,作为产权人要积极的推动危房的翻建,向一处使力,而不是全部都靠”。当然,从层面来看,对于消防、规划等审批环节上,也尽可能的会开具绿色通道,推动项目的前进。  作为05幢小楼翻建项目的关键业主代表,张玉延认为,“最难的永远不在于盖房子,而是人的想法。”“涉及到‘蛋糕’分配的问题,怎么让人在利益面前退步?”  今年4月中旬,江苏省委常委、南京市委韩立明围绕危房治理和老旧小区,开展“我为群众办实事”专题调研,来到虎踞北4号05幢现场。当时韩立明问张玉延,这个项目可不可复制?“可复制。”张玉延回答。  目前,整个南京市仍然有400多栋危房,涉及上万户业主的私人利益,光有会干事的带头人是远远不够的。其实,带头人也只是一个普通的居民,怎么就能大家,朝着一个方向使力气?“这样依赖带头人,是很难推广的。”  制度的设计才是能够复制的关键。张玉延说,比如从的角度来讲,对房屋的治理,要以惩结合的方式激发业主的动力,这样大家才能为了同一个目标共同使力,业主代表们也更有积极性。  广州工业大学建筑与城市规划学院院长蔡云楠认为南京上述05幢小楼的案例,对于现在的城市老旧危房,是一个很好的创新方法。如今,在全国各大城市的老旧危房量很多,完全靠集中拆除重建,压力很大。在财力宽裕的情况下,给予一定的财政补助和政策支持,在原地重建是一种挺好的选项。对于老居民们来说,他们不用离开熟悉多年的,还改善了居住,是一个惠民的好事。  “不过推广复制还是有一定的难度,现在老小区加装电梯都很复杂,何况是整一栋楼的拆除重建。”蔡云楠对澎湃新闻说。房子的产权复杂,业主意见分散,很难达成一致,极有可能会陷入业主们“今天想拆VS明天不想拆”的斗争旋涡中,难度大,耗时长。  蔡云楠说,想要推动更多的居民自筹自建,也可以做很多准备工作,比如可以出台危房拆除重建的具体规范细则,让居民在操作执行的时候,有一个标准化的“操作指南”,知道具体需要做什么事情、准备哪些材料。相关的规划、住建等部门也要给出政策、流程操作的解答,街道、居委会等单位也要关注居见的收集以及矛盾的协调。

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请看cutt.us/vuu(网址) 肺炎,国内报道真实吗?番习土啬 看看海外真实报道...... v.ht/rrrk (网址)  发表于 2021-7-12 15:16
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